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交易量下降90%,二手房价格跌4成,北京商住房现在能买吗?

2019-11-18 11:07:34来源:袁庄信息门户网

北京洪钟像素定位新编辑薛于飞照片

新华社经纬网客户10月11日电(薛于飞)房地产经纪人罗俊(化名)回忆北京调控前的商品房市场,感慨万千地说:“楼市高峰期,我们的门店每天能关闭十几个单元,我们的客户也很担心。”罗俊店所在的洪钟像素社区是北京最大的商业和住宅项目。据他介绍,在高峰期每月可以卖出200到300套二手房,但目前的成交量只有十几套。

根据中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)提供的数据,从限购政策出台后的第一个月即2017年4月到2019年9月的30个月里,北京已完成9000多个新商业项目,比监管前下降了约90%。在价格方面,中原地产首席分析师张大伟表示,二手房已经从峰值下跌了40%,而一些经纪人表示,一些项目已经下跌了近一半。

与监管前相比,商住项目交易额下降90%

商业和住宅项目是将商业和办公规划用地转化为住宅形式的产品类型,不能由学区等住宅建筑来解决或支持。“商住两用”只改变建筑形式和使用功能。土地的性质不会改变,产权将持续40或50年。

在一、二线城市实行严格的限购政策后,无限制购买、总价低的商住项目一度成为外国人和投资者的首选。结果,北京的商业和住宅项目变得更大,房价迅速上涨。罗俊告诉中信经纬客户,洪钟像素被认为是北京最大的商业和住宅项目。在19栋大楼里有9700多栋房子。这个项目被公众称为“神盘”。

待售二手房新编辑薛于飞照片

回顾2017年3月商业项目限购政策出台前的交易情况,罗俊表示:“当房地产市场达到顶峰时,北京像素说‘买房取决于抢劫’一点也不夸张。我们商店一天可以关闭十几台。有时商店里挤满了顾客和店主,而且没有地方签合同。我们必须安排他们去其他商店签订合同。”罗俊说,当价格最高时,一些小公寓的单价达到每平方米近7万元。

2017年3月26日,北京市住房和建设委员会等部门发布了《关于进一步加强商业办公项目管理的公告》。公告规定,出售的商业项目在再次上市出售时,可以出售给企业、事业单位、社会团体和个人。个人购房应符合北京市无住房和商品房记录,并连续5年缴纳社会保障税或个人所得税。商业银行已经暂停对个人购买商业项目的贷款。

公告发布后不久,一些大型房地产交易平台立即启动了商品房项目。近日,中国新经纬客户在搜索安居客网站和客户后,发现在平台上找不到北京的几个知名商业项目。罗俊说,商业项目的上市和交易要求与住宅建筑相同。业主必须签订房屋买卖委托协议,并出具房产证和身份证,否则不能上网。

中国新经纬客户最近在罗俊所在的店里看到,店里只有几个经纪人,没有顾客来。罗俊表示,很难将目前的交易情况与监管前的情况进行比较。北京像素目前有200多套二手房上市出售,月成交量仍在10套左右,月成交量超过20套,月成交量不到10套。

根据2017年3月颁布的上述规定,开发企业新的经营项目的最小划分单位不得少于500平方米。开发企业正在建设(包括销售)的商业项目,销售对象应当是依法注册的企业、事业单位和社会团体。政策出台后,北京新建商业项目的交易情况出现了悬崖般的下滑。根据中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)提供的数据,从2017年4月,即限购出台后的第一个月,到2019年9月,北京共完成9,914个商业项目,而在监管前的30个月内完成了99,631个,交易量环比下降约90%。

价格下跌40%,业主心态改变

林肯公园项目新编辑薛于飞拍摄

成交量下降,北京商业项目的价格也一路下跌。以北京像素为例,该住宅区的复式公寓售价已从最高的近7万元/平方米降至约4.1万元/平方米。公寓价格约为27,000元至28,000元/平方米,降幅约为40%。

中国新经纬客户在北京像素北区看到一套46平方米的复式公寓,售价为40,737元/平方米。由于不能贷款,买方不得不一次性支付188万元人民币外加一些税费。然而,罗俊说,业主正在做生意,现在是真诚的销售。价格可以再谈一次。降价数万元没问题。

罗俊展示的另外三套公寓的价格也可以讨论。他说:“现在老板的心态已经改变了。他们不像以前那样强硬了,可以接受降价。有一套面积为50平方米的公寓,因为价格太高,已经很长时间没卖出去了。业主不想降价。然而,这种公寓的价格正在下跌,业主无法承受。目前的上市价格为145万元,比最高点低近100万元。"

顶层一套56平方米的顶层阁楼售价225万元,单价不到4万元/平方米。罗俊说,这套公寓是北京价格最低的顶层公寓。然而,当天下午,罗俊告诉中国新经纬客户,该公寓最终以220万元的价格售出,价格约为3.88万元/平方米。

林肯公园是北京亦庄区著名的商业和住宅项目。根据房地产经纪人郑明(化名)提供的数据,在过去的六个月里,林肯公园已经售出了18套面积超过60平方米的两室公寓,平均价格约为38,500元/平方米。一栋67平方米的商品房的挂牌价格为245万元,但郑明透露,业主的心理价格比挂牌价格低10万元。

“亦庄林肯公寓社区的环境和配套设施都很好。限购前商品房和住宅项目每平方米售价6万元。现在,一些定位不佳的公寓价格已经降了一半。”郑明告诉中信经纬客户。

专家称,泡沫正在逐渐挤出,或者说它已经“下落而没有下落”。

在业内人士看来,随着价格的下调,一些区位较好、配套设施成熟的商品房项目的价值开始回升,对资金压力较大的贫困者和寻求长期投资价值的投资者有一定的吸引力。

易居研究所智库中心研究主任严跃进认为,严格的控制加速了市场泡沫。一些商品房项目在区位、配套设施和居住功能方面仍然具有优势。这类项目可能已经进入了“没有衰退就没有衰退”的阶段。

张大伟告诉中信经纬客户:“对于一些收入和储蓄不高的人来说,在北京成熟的配套地区买房确实压力很大。虽然商品房存在一些问题,如人员流动大、安全系数低、居住条件不舒适、子女不能入学等,但有需要的人并非无法考虑。

从投资角度来看,罗俊认为北京的像素接近北京地铁6号线,周边配套设施基本成熟。此外,住宅区还配有水、电和天然气。该住宅区的入住率和入住率相对较高。“目前,一套50多平方米的复式公寓总价格超过200万元。如果没有,它可以出租给一些长期公寓。每月租金8000元不成问题。租金回报率远高于住宅。”

张大伟指出,一些商品房的租金回报率现在可以达到3%~5%。从这个角度来看,投资者的住房具有一定的价值。然而,商品房不能贷款,这已成为一个更难的投资门槛。

「这里的居住环境无法与住宅区相比。最大的优势是它更便宜。”谈到商品房价格走势,罗俊表示:“很难说房价是否会再次下跌,我无法判断。”(中信经纬应用)

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